Resumen
El libro del Edificio Existente es una herramienta que vio la luz en octubre del año 2021 por el RD 853/2021 [1], por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Es un instrumento de carácter transformador que pretende apuntalar definitivamente el nuevo enfoque de la rehabilitación edificatoria comenzado con el Plan de Vivienda 2013-2016 y la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
Desde septiembre de 2022 está operativa una herramienta informática para crear el Libro del Edificio Existente en la nube que pretende ser la precursora del pasaporte digital de los edificios. Está herramienta informática ha sido creada por los Colegios de la Arquitectura Técnica y de Arquitectura de Aragón y se le denomina eLEEx o “LEEx de los expertos”, por ese hecho diferencial de haber sido creada por las dos corporaciones profesionales con atribuciones en la materia.
El artículo, una vez que se tienen los datos de más de 3.000 Libros del Edificio Existente realizados con esta plataforma informática, pretende poner de manifiesto los principales resultados en cuanto a datos existentes de conservación, análisis energético de los edificios y otras variables prestacionales, de cara a poder extraer conclusiones fiables del parque de los edificios en España y también pretende poner de manifiesto el enorme valor que tienen estos datos si son gestionados por los profesionales con conocimientos en la materia.
Esta herramienta del Libro del Edificio Existente y los datos extraídos se presentan como una gran oportunidad futura para poder ayudar a optimizar el diseño de las políticas de rehabilitación.
PALABRAS CLAVE: Rehabilitación, LEEx, Conservación, Prestaciones, Datos.
1. Introducción
Un elemento fundamental en la configuración de la ciudad y componente básico de la calidad de vida son los edificios y, en especial, la vivienda. Se podría decir que el poder disfrutar de una vivienda, en sentido amplio de lugar de abrigo y residencia, es una cuestión básica para poder empezar a hablar de calidad de vida.
La Constitución Española (CE) establece en su artículo 47 el derecho que tienen todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y en este sentido hay que valorar una serie de aspectos, en primer lugar, estamos ante un derecho social en sentido estricto, es decir se trata de un derecho que no se configura como subjetivo y que, en consecuencia, no confiere a sus titulares una acción ejercitable en el orden a la obtención directa de una vivienda «digna y adecuada». Consecuencia de esto, y al igual que los derechos reconocidos en el Capítulo III del Título I, «De los principios rectores de la política social y económica», el art. 47 actúa como un mandato a los poderes públicos en cuanto que éstos están obligados a definir y ejecutar las políticas necesarias en materia de vivienda tanto desde el punto de vista social como técnico para hacer efectivo aquel derecho.
Existe numerosa legislación que desde hace mucho tiempo y en las diferentes épocas históricas de España ha pretendido, con mayor o menor acierto, fines similares a los marcados por la CE y los estatutos de autonomía.
Se refiere este artículo al Libro del Edificio Existente (LEEx) como herramienta indispensable para conocer el estado actual de los edificios en cuanto a su conservación y a su estado prestacional respecto a la normativa actual y que los propietarios de los mismos puedan decidir las actuaciones de actualización de los inmuebles con la mayor información y rigor posibles, objetivo tendente a que todas las viviendas vayan convirtiéndose en “dignas y adecuadas”.
1.1 Antecedentes en cuanto a estrategia de rehabilitación en España
A partir del año 2012 surgen dos iniciativas normativas de especial importancia, el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (hoy ampliamente derogada por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
Ya en año 2021, el componente 2 del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España («Implementación de la Agenda Urbana española: Plan de rehabilitación y regeneración urbana») tiene como principal objetivo activar en España, en línea con la «Oleada de renovación para Europa» [2] marcada por la Comisión Europea en su Comunicación de 14 de octubre de 2020, un sector de la rehabilitación que permita generar empleo y actividad en el corto plazo y que garantice un ritmo de renovación sostenible del parque edificado en el medio y largo plazo. Asimismo, la renovación del parque de vivienda y de edificios apuesta por enfoques integrales, de modo que la mejora de la eficiencia energética y la integración de fuentes de energía renovable se acompañe de una mejora de la accesibilidad, conservación, mejora de la seguridad de utilización y la digitalización de los edificios.
Este citado componente 2 responde a la necesidad de adaptar el parque de edificios y viviendas en España a los retos nacionales y europeos en materia de sostenibilidad, en entornos urbanos y rurales, teniendo en cuenta sus características y su gran potencial de mejora.
1.2 Antecedentes normativos
Como antecedentes normativos más importantes en España que puedan afectar a la rehabilitación o al Libro del Edificio Existente (LEEx) caben citar los siguientes:
- LEY 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley de las 3R´s). [3]
- Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y Sentencia del Tribunal Constitucional nº 143/2017, de 14 de diciembre, rec. 5493/2013. [4]
En cuanto al contexto normativo actual cabe introducir el tema indicando que la normativa más importante es la siguiente:
- El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, regulado posteriormente por el Real Decreto-ley 36/2020 [5].
- Real Decreto 853/2021 por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial.
En este RD se articulan los programas C02.I01 y C02.I02 del plan de recuperación.
Los programas de ayudas regulados a través del RD 853/2021 son 6, que van desde la ayuda a nivel de barrio hasta la ayuda para la elaboración del Libro del Edificio Existente.
El objetivo del programa 5 es subvencionar la implantación y generalización del Libro del Edificio existente (LEEx), así como el desarrollo de proyectos técnicos de rehabilitación integral en edificios finalizados antes del año 2000 y cuyo uso predominantemente sea vivienda.
Y es, por tanto, este citado RD 853/2020 quien alumbra el instrumento sobre que el que pivota esta comunicación científica y que, en opinión de los autores firmantes, está llamado a ser el gran protagonista de la “ola de renovación de edificios” que ya se ha iniciado y que se va a desarrollar en los próximos años.
La elaboración del LEEx es obligatoria para solicitar ayudas en los programas relativos a rehabilitación de programa 1 o programa 3, o bien elaborar un documento alternativo con contenido similar.
Recientemente, en la Orden FOM/1489/2023 de 24 de octubre [6] correspondiente al Plan de vivienda 2022-2025 de Aragón, se ha incluido que sea requisito necesario para la concesión de ayudas de accesibilidad a nivel de edificios residenciales colectivos, presentar el Libro del Edificio Existente.
Por todo lo anterior, se considera que el LEEx es una herramienta fundamental para conocer y ponderar el estado de conservación y de eficiencia energética del parque edificatorio existente a nivel nacional [7] y, sin duda, va a ser una herramienta definitiva para implantar la cultura del mantenimiento preventivo de los edificios en España y para el despliegue de los fondos europeos en materia de rehabilitación de edificios en los próximos años [8].
El objetivo del presente artículo es presentar los datos obtenidos con la herramienta eLEEx (https://eleex.es/) de los más de 3.000 libros realizados a nivel nacional, desde su puesta en servicio en septiembre de 2022 hasta la publicación de esta comunicación. De los muchos datos aportados por la herramienta, se van a analizar en el presente artículo aquellos relacionados con la conservación, análisis energético y otras variables prestacionales de los edificios estudiados con dicha herramienta.
2. Desarrollo y metodología
La herramienta informática eLEEx es una herramienta creada por los Colegios Oficiales de Arquitectos Técnicos y de Arquitectos de Aragón y está enfocada a crear valor a la sociedad y a los técnicos.
Una parte importante del mismo es la obtención de una serie de datos de características de los edificios, que debidamente tratados y filtrados, aportan una información de gran valor para las políticas futuras de rehabilitación.
El estudio que se presenta ha sido posible, tras realizar un arduo trabajo de revisión de los elementos constructivos de los edificios para intentar llegar al máximo detalle y con la normativa más actualizada de todos ellos. Además, se ha conseguido transmitir a la empresa desarrolladora el propósito final de conocer el estado real de nuestros edificios, y no hacer una mera revisión y con este objetivo es posible presentar los datos obtenidos de los más de 3.000 libros del edificio existentes generados con la herramienta eLEEx. Asimismo, se analizan desde los siguientes prismas: características constructivas, estado de conservación, estado energético, de accesibilidad, de prestaciones, etc. Entre otros datos se pueden obtener los siguientes datos;
- Datos generales obtenidos por la herramienta a nivel nacional: LEEx por provincia, valoración del estado de conservación, etc. Ejemplo de datos obtenidos de la comunidad autónoma de Aragón: valoración del estado de conservación, antigüedad de los edificios analizados, promedio de edificios con ascensor, consumos energéticos medios y otros datos obtenidos de los CEE iniciales.
- Valores de la calificación inicial de eficiencia energética, promedios de los principales indicadores y porcentaje de por letra de los CEE. Datos comparativos entre los CEE iniciales y las propuestas de mejora realizadas por los técnicos.
- Análisis sobre la accesibilidad de los edificios estudiados, incluyendo las valoraciones finales de los técnicos. Datos sobre la evaluación de la seguridad ante incendios de los edificios.
- Cuantificaciones de los elementos constructivos e instalaciones en los que se encuentran deficiencias de manera más habitual, y clasificación de su gravedad.
Estos informes obtenidos de los LEEx realizados por los técnicos son solo una pequeña muestra del potencial de la herramienta para los profesionales del sector, así como la gran oportunidad que brindan para la optimización del diseño de las políticas de rehabilitación.
Para la realización del estudio se han obtenido de la aplicación eLEEx los datos de un total de 3.235 LEEx, realizados desde el mes de julio de 2022 hasta finales de enero de 2024. Los LEEx totales realizados en este periodo han sido 3.268, pero no se han analizado los que no contenían información relevante.
Los LEEx realizados en cada uno de los meses han sido los siguientes:
Tabla 1. LEEx realizados por meses en la plataforma informática eLEEx.
3. Resultados y discusión
Se muestran, a continuación, algunos de los datos obtenidos del análisis de los 3.268 edificios que forman parte de la base de datos actual de la plataforma informática eLEEx.
- Datos generales de los edificios
En total se han analizado 3.235 edificios, que contienen 59.792 viviendas y cuentan con una superficie construida de 6.347.630 m2.
El promedio de plantas sobre rasante es de 4,87, el de plantas bajo rasante de 0,46 y cuentan con una media de 0,67 ascensores por edificio.
En cuanto a la edad de los edificios, se aprecia en la siguiente figura.
Figura 2. Antigüedad de los edificios sobre los que se ha realizado el LEEx con eLEEx
- Análisis del estado de conservación de los edificios
Uno de los aspectos fundamentales a la hora de analizar un edificio es dictaminar su estado de conservación, así como las reparaciones que es preceptivo realizar. Se muestra a continuación la valoración global del estado de los edificios analizados, obteniendo el dato de que el 23,37% de los edificios presenta un estado de conservación desfavorable, dato este muy alarmante en sí mismo.
Tabla 2. Datos valoración global del estado de conservación de los edificios
Si los datos de valoración global del estado de conservación del edificio se segmentan solo para Aragón se obtienen los siguientes resultados.
Figura 3. Distribución del tipo de deficiencias detectadas y analizadas.
Si se analizan las deficiencias presentes en los edificios estudiados, se obtiene que se han detectado un total de 16.328 deficiencias, a un promedio de 5,05 deficiencias de conservación por inmueble. De estas deficiencias la mitad se consideran medias o graves.
Figura 4. Número y clasificación de deficiencias detectadas y analizadas.
Si se atiende a las deficiencias detectadas por tipo de deficiencia, se obtienen los siguientes resultados. Observando las cifras llama la atención que un 50% de las deficiencias se localizan en los cerramientos verticales y su recubrimiento y en las cubiertas inclinadas.
Figura 5. Distribución del tipo de deficiencias detectadas y analizadas
- Análisis del estado de eficiencia energética de los edificios
El aspecto más importante que se analiza de los edificios, junto con su estado de conservación, es el comportamiento y la calificación del edificio a nivel de prestaciones de eficiencia energética. Es aquí probablemente donde se pueden obtener unos datos de mayor relevancia para los futuros planes de vivienda, ya que permite que se segmenten por la variable deseada. Se muestra, a continuación, el promedio de consumo de energía primaria no renovable de los edificios en España, con el sesgo del número de edificio por zona climática analizados.
Tabla 3. Datos de consumo de energía primaria no renovable medio (Cepnr) (kWh/m2 año)
Como puede verse la reducción de Cepnr medio planteado es de un 47,63 %.
Figura 6. Distribución del tipo de deficiencias detectadas y analizadas
Si se atiende a la demanda energética conjunta de calefacción y refrigeración, se obtiene que los técnicos autores de los LEEx han diseñado intervenciones de actualización de los edificios que suponen un descenso medio del 39,84 % de la demanda.
Tabla 4. Datos de demanda conjunta de energía calefacción y refrigeración (kWh/m2 año)
- Análisis del estado de la accesibilidad en los edificios
Uno de los principales problemas que tiene una buena parte de los edificios es la falta de accesibilidad universal. Con los datos de estos edificios analizados se obtienen los siguientes resultados. En este caso la muestra ha sido de 2.669 edificios, que son los que han analizado el módulo voluntario de accesibilidad, dentro del Bloque I.1.
Tabla 5. Valoración de la accesibilidad en los edificios.
Como puede apreciarse más de un 50 % de los edificios analizados no son accesibles y el 40 % presenta carencias graves de accesibilidad.
Figura 7. Distribución del tipo de deficiencias detectadas y analizadas.
4. Conclusiones
En esta comunicación se ha mostrado el enorme potencial que tiene la explotación de los datos de los edificios recogidos por la plataforma informática de elaboración del Libro del Edificio Existente eLEEx, y como debidamente utilizados por profesionales en la materia, estos datos pueden brindar una información muy relevante.
Además de los datos sobre el estado de los edificios analizados que se han ido mostrando, sobre un espacio muestral nada desdeñable de 3.235 edificios, con un 24 % de edificios en un estado desfavorable de conservación, o con un 69% de edificaciones que no poseen accesibilidad universal o con una media de consumo de energía primaria no renovable 264,12 de kWh/m2 año, lo realmente interesante es el uso futuro de estos datos debidamente segmentados.
Estos informes obtenidos de los LEEx realizados por los técnicos son solo una pequeña muestra del potencial de la herramienta para los profesionales del sector, así como la gran oportunidad que ofrecen para la optimización del diseño de las políticas de rehabilitación, partiendo del estudio previo de las patologías o deficiencias más comunes en cada territorio o en función de otros parámetros como la antigüedad del edificio, la valoración de la accesibilidad de los mismos o de cualquiera de los parámetros analizados en el Libro del Edificio Existente.
Además, y como conclusión final, es opinión de los autores que el LEEx en general está llamado a ser el gran protagonista futuro de las políticas de rehabilitación en Españ
Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia
– Financiado por la Unión Europea – NextGenerationEU.
